Способ управления в МКД. Что выбрать?

07 октября 2015

Конкретный способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений дома и может быть изменен в любое время на основании его решения. Жилищный кодекс РФ определил три способа управления многоквартирным домом (далее – МКД).

Прямой способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений дома и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, жилищный или иной потребительский кооператив, указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством Российской Федерации договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества МКД, предоставлении коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помеще­ний в доме.

При таком способе управления домом возможны две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в МКД и организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги:

• собственники помещений в МКД делегируют право заключения договоров на поставку ЖКУ объединению собственников жилья. Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе объединения собственников жилых помещений, в договоре управления;
• собственники помещений в МКД делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг объединению собственников жилых помещений, а оно в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени объединения собственников жилых помещений.

При выборе способа управления МКД управляющей организацией, собственники помещений в МКД заключают с выбранной компанией договоры управления, в которых должны быть отражены следующие сведения:

• состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Договор управления, заключаемый с управляющей организацией, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством Российской Федерации.

Договоры с организациями - поставщиками ЖКУ заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими ЖКУ:

• - каждый собственник помещения в доме заключает договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопле­ние) от своего имени;
• - договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большин­ство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре;
• - по решению общего собрания собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами один из собственников может действовать в интересах всех собственников, на основании доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Основным преимуществом непосредственного управления МКД является отсутствие расходов, связанных с содержанием штата правления ТСЖ или с привлечением управляющей органи­зации, т. к. управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом, тем большее количество проблем с его управлением и разногласий между жильцами может возникнуть.

В качестве примера. Население Санкт-Петербурга меняет свои предпочтения в способах управления домами. Здесь непосредственное управление домом является редким исключением - при том, что жилищный фонд города насчитывает более 22 тыс. домов, его выбрали жители только семи домов. В 18 088 домах жители выбрали управляющие организации, а в 4128 домах - ТСЖ.

Таким образом, выбор способа непосредственного управления оптимален в небольших МКД, а так же на отдельных территориях, где объем работы по управлению домом минимален.

Вернуться к новостям